Lokacije u stanogradnji

Jedan od osnovnih kriterijuma po kojem biramo da li krećemo u investiciju je lokacija. Dobrom starom mantrom ‘lokacija, lokacija, lokacija’ se ustvari naglašava važnost lokacije u investiranju.

Dva slična objekta mogu imati potpuno različite vrednosti u zavisnosti od lokacija na kojima se nalaze. Konstrukciju, površinu, spratnost, namenu, materijalizaciju, instalacije i uređaje objekta – sve možemo promeniti i unaprediti, ali lokaciju ne možemo. Na kraju krajeva, objekti i jedinice se zato i nazivaju nepokretnosti. I naravno da se ogradim, postoje slučajevi kada je moguće konstrukciju i delove montažnog objekta fizički preneti na drugu lokaciju ali takvi slučajevi nisu predmet ovo članka.

Na šta uopšte mislim kada kažem lokacija? Širok pojam. Međutim kada pričamo o investiranju u stanogradnji, ne mislim na lokalitet, naselje, područje, mesto, prostor, već na konkretan građevinski plac, tj. parcelu. Dakle, to je mesto gde će biti realizovana naša investicija.

Građevinska parcela uvek ima jasne dimenzije i granice prema susedima, pristup saobraćajnici bar sa jedne strane (ulični front), određenu površinu na kojoj mogu da se nalaze postojeći objekti. Geološki, zemljište parcele je određenih karakteristika. Pravno gledano, parcela uvek ima bar jednog vlasnika, može biti sa teretom, hipotekom itd. Urbanistički, ona ima svoju orijentaciju, položaj u okviru naselja, bloka, ulice, a na parceli su urbankstičkim i regulacionim planovima dozvoljena određena pravila gradnje objekata, tj. njihov gabarit, površina, namena, spratnost, max visina, položaj i drugi kriterijumi. Infrastrukturno, parcela može biti priključena na vodovodnu, kanalizacionu, elektroenergetsku, gasifikacionu, telekomunikacionu, toplovodnu ili drugu infrastrkuturnu mrežu.

Pod određenim uslovima, parcelu je moguće podeliti na više manjih, ili zajedno sa jednom ili više susednih parcela ukrupniti u jednu veću.

Procena lokacije

Kada se vrši procena parcele, pored finansijske isplativosti i izvodljivosti, obavezna je i detaljna provera svih ovih karakteristika, kako bi se izbegli eventualni problemi koji mogu nastati tokom trajanja investicije, ali i nakon njene realizacije.

  • da li je lokalitet povoljan
  • da li je parcela građevinska, i da li je dozvoljeno i tehnički moguće izvođenje građevinskih radova
  • da li je pod zaštitom spomenika
  • kolika je maksimalna dozvoljena izgrađenost parcele, stepen zauzetosti
  • kolika je predviđena tržišna vrednost buduće investicija i da li je ta vrednost veća od procenjenih troškova investicije
  • da li je vlasnička struktura povoljna
  • pod kojim uslovima vlasnici žele da posluju
  • da li postoje uknjiženi objekti na parceli
  • da li postoje drugi objekti, zelenilo i predmeti koji mogu otežati investiciju
  • da li postoji infrastuktura na parceli ili susednim parcelama
  • kakav je odnos sa susednim objektima
  • kakvo je tlo
  • kakav je tržišni potencijal.

 Isplativa lokacija

Kada se radi o investiranju u stambene objekte, šta čini određenu lokaciju povoljnom? Važno je da lokacija:

  • finansijski opravdava investiranje
  • ima dobre saobraćajne veze
  • bude u blizini škole, bolnice i drugih javnih sadržaja
  • bude snabdevena infrastrukturnim mrežama
  • da se nalazi u ekonomski stabilnoj zoni (sa relativno malim rizikom od pada vrednosti nekretnina)
  • ima dobar pogled i komšiluk, bude u blizini parkova i zona bogatim prirodnim lepotama i zelenilom
  • ima nizak nivo zagađenja, buke i kriminala
  • bude dobro povezana sa tržnim, kulturnim, sportskim i poslovnim centrima.

Kako jedna lokacija finansijski opravdava investiciju? Jednostavno – ukoliko je projektovana predviđena tržišna vrednost novoizgrađenog objekta – PTVO (npr. vrednost svih stambenih i  poslovnih jedinica i garaža) 15% veća od svih troškova investicije, to je finansijski interesantna lokacija. U sledećem članku čitajte kako u Novom Sadu možemo odrediti ove dve ključne nepoznate za datu lokaciju. 

Ostavi komentar

Rotkvarija Residence u izgradnji
  • Rotkvarija Residence - Priprema oplate za armirano-betonsku rampu ka podrumskim garažama

#rotkvarijaresidence #rapidinvest #armatura #oplata #betoniranje #concrete #gradilište #gradiliste #construction_site
  • Rotkvarija Residence - Armiranje i montaža oplate armirano-betonskih stubova i ploče prizemlja na koti +3,30 lamele 2

#rotkvarijaresidence #rapidinvest #armatura #oplata #betoniranje #concrete #gradilište #gradiliste #construction_site
  • Rotkvarija Residence - Izgradnja stambenog objekta (8.300m2)

#rotkvarijaresidence #stambeniobjekat #stambeni #gradiliste #gradilište #constructionsite #construction_site #concretecubes #concrete #residentialconstruction #izgradnja #visokogradnja #oplata
  • Rotkvarija Residence - Betoniranje temeljne ploče TP-1 lamele 1

#rotkvarijaresidence #residential #residentialbuilding #stambeniobjekat #stambeni #gradilište #gradiliste #beton #betonmixer #betoniranje #temelji #temeljnaploca #concrete #concreteslabs #reinforcedconcrete
  • Rotkvarija Residence - Armiranje temeljne ploče TP-1 lamele 1

#rotkvarijaresidence #rotkvarija #reinforcedconcrete #concrete #armiranje #armatura #gradilište #beton #gradiliste #stambeniobjekat #građevina #građevinarstvo #visokogradnja #bentonit #liftokno #temelji #temeljnaploca #temeljnajama
  • Rotkvarija Residence - Sveže izbetonirana ploča iznad podruma lamele 2

#gradilište #gradiliste #rotkvarijaresidence #rotkvarija #rapidinvest #beton #betonmixer #betoniranje #concrete #concreteslab #concreteslabs #construction_site #constructionsite
  • Rotkvarija Residence - Jedan od prvih predloga rešenja fasade (neusvojen). #rotkvarijaresidence #masterplanarc #cornerbuilding #stambeniobjekat #stambeni #architecture
  • Rotkvarija Residence - Oplata, armiranje i betoniranje stubova podruma i ploče iznad podruma lamele 2.

#armiranje #beton #betoniranje #concrete #concretefoundation #framework #gradilište #gradiliste #residential #residentialbuilding #rotkvarijaresidence
  • Rotkvarija Residence - Betoniranje stubova garaže lamele 2

#betoniranje #oplata #beton #rotkvarijaresidence #construction_site #gradilište #gradiliste #concrete #framework
Masterplan Instafeed
  • Rotkvarija Residence

#armatura #masterplanarchitecture #masterplanarc #rebar #gradilište
  • Rotkvarija Residence

#hoarding #hoardingdesign #gradilište #gradiliste #rotkvarija #masterplanarc #construction_site
  • Masterplan ARC T-shirt Navy Blue

#masterplanarc #tshirt #tshirts #tshirtprint #tshirtdesign #tshirtdesigns
  • Rapid Central Residence - Skica idejnog rešenja ulične fasade stambenog objekta u ulici Stražilovska br.14 (objekat izgrađen)

#masterplanarc #stambeni #stambeniobjekat #rapidinvest
  • Rotkvarija Residence - Gradilišna tabla

#masterplanarc #stambeniobjekat #stambeni #stanogradnja
  • Stambeni objekat, Petra Drapšina br.19-21, Rapidinvest - Predlog rešenja ulične fasade objekta

#masterplanarc #rapidinvest #stambeniobjekat #stambeni #stanogradnja #stan #prodajastanovanovisad
  • Rotkvarija Residence - Jedan od prvih predloga rešenja fasade (neusvojen). #rotkvarijaresidence #masterplanarc #cornerbuilding #stambeniobjekat #stambeni #architecture
  • Rotkvarija Residence - Izvod iz kataloga stanova: Četvorosobni ugaoni stan 1-11 / Catalogue excerpt: Three bedroom dual aspect apartment

#katalog #masterplanarc #rotkvarija #stambeniobjekat #stambeni #stan #stanogradnja #prodajastanova #katalogstanova #prodajanekretnina  #apartment #dualaspectapartments #threebedroom
  • Rotkvarija Residence - Marketinški materijal: Bilbord 4x3, dnevna varijanta

#masterplanarc #rotkvarija #bilbord #billboard #billboards2018 #marketing #stambeniobjekat #stambeni #stanogradnja