Kriterijumi za pretragu i izbor lokacije za stanogradnju

Pored obezbeđenja finansijskih sredstava, pretraga i izbor lokacije je takođe važan korak u procesu stanogradnje. Koliko je lokacija važna dovoljno opisuje činjenica da ukoliko lokacija nije u vlasništvu investitora, nemoguće je dobiti građevinsku dozvolu ili osigurati projektno finansiranje od strane banaka.

Pre početka potrage za dobrom lokacijom, valja razviti projektni plan ili koncept, koji sadrži opis lokacije i kriterijume koje ona treba da zadovolji za buduću stanogradnju. Izbor lokacije je najuspešniji kada se njemu pristupi metodološki i uzmu u obzir kriterijumi iz plana, kao što su veličina budućeg objekta i placa (površina, dimenzije, širina fronta), lokacija, udaljenost od infrastrukturnih, javnih i drugih sadržaja i naravno cena. Međutim, iscrpna potraga često nije moguća. Glavni razlozi za to su:

  • nedovoljno podataka o dostupnim i pogodnim lokacijama u naselju,
  • ogromna konkurencija na tržištu nekretnina u većim gradovima, sa investitorima sa velikom količinom kapitala,
  • ograničena sredstva ili izvori finansiranja koja ne pružaju dovoljno vremena da se sprovede detaljna pretraga lokacija i dr.

Bez obzira na izazove koje stvara potraga za lokacijama, kriterijumi po kojima određujemo njihovu podobnost su:

  • veličina objekta i parcele
  • namena, vrsta stanovanja i predviđenih radova
  • lokacija u širem smislu
  • načina akvizicije: kupovina ili zakup
  • urbanistički parametri
  • komunalna podobnost

Načini pretrage lokacija:

  • istraživanje najrazličitijih potencijalnih izvora informacija, preporuke, oglasi, saveti
  • angažovanje agenata nekretnina
  • lično sprovođenje pretrage

Definisanje kriterijuma za pretragu lokacije

Pre početka pretrage, veoma je bitno da se definišu relevantni kriterijumi za lokaciju za predviđenu investiciju, tako što ćemo povesti računa o:

Veličina objekta i parcele

Veličina ili površina predviđenog objekta bi trebalo da bude u uskoj vezi sa potrebom za novim stanovima u određenom delu grada sa jedne strane i kapacitetom investitora da iznese projekat do kraja sa druge. Visina objekta i koeficijent izgrađenosti parcele treba da odgovara parametrima određenim u pravilima građenja iz važećih urbanističkih planova i projekata. Određivanje broja stambenih i poslovnih jedinica, takođe se može odrediti na osnovu potreba na tržištu, ali i urbanističke regulative. Arhitekta projektant pomaže pri izračunavanju maksimalne dozvoljene bruto razvijene i neto prodajne površine predviđenog objekta (pomoću urb. parametara, koeficijenata i površina posmatrane parcele), kao i pogodne gabarite u okviru parcele, ukoliko oni već detaljnim planom nisu dati.

Namena objekta i vrsta predviđenih radova

Još dva ključna kriterijuma po kojima biramo lokaciju za stanogradnju – koju vrstu stambenih objekata gradimo. I da li uopšte gradimo novi objekat ili postojeće rekonstruišemo, dograđujemo, nadograđujemo.

Na primer, u manje naseljenim mestima sa malim stepenima zauzetosti i gustinama naseljenosti pogodna je razuđena izgradnja jednoporodičnih ili višeporodičnih objekata sa dva, tri ili maksimalno četiri apartmana, dok su veći višeporodični stambeni i stambeno-poslovni objekti mogući najčešće u urbanim sredinama sa većom gustinom naseljenosti.

Jasno definisana odluka za novom gradnjom ili rekonstrukcijom takođe određuje pretragu lokacija. Često izvori finansija diktiraju donošenje ove odluke, jer se troškovi građevinskih radova kod ova dva pristupa dosta razlikuju. Troškovi rekonstrukcije postojećih objekata znaju da budu dosta manji od nove izgradnje, osim ako ti objekti nemaju zaštićeni status. Ne treba zanemariti i troškove, logistiku i kašnjenja sa radovima izazvanim raseljavanjem stanara. Nova izgradnja je uglavnom ograničena samo na one parcele koje su slobodne (prazne) ili finansijski prijemčive (troškovi placa i rušenja postojećih objekata se uklapaju u predviđeni budžet investicije).

Tako na primer, ako želimo (i imamo mogućnosti, vremena, hrabrosti i znanja) investiciju u novi višeporodični stambeni objekat od minimum 1000m2, pretraga lokacija će se suziti na ona urbana naselja/blokove/ulice gde je dozvoljena izgradnja takvog objekta, koje su ili prazne ili sa trošnim manjim postojećim objektima (idealno napuštenim i u lošem građevinskom stanju) itd.

Lokacija

Kao i sa svim drugim odlukama vezanim za nekretnine, sama lokacija parcele u okviru grada je ključna u stanogradnji, pa je svaki od sledećih faktora izuzetno važan.

  • javni prevoz

Lokacije bi trebale da imaju dobar pristup linijama javnog prevoza koje povezuju sa značajnim gradskim centrima i sadržajima: posao, škola, ambulanta, tržnica, sportski centar i slično. Mnogi budući stanari nisu vozači, pa javni prevoz postaje neophodan.

  • prilike za zaposlenje
  • dostupnost vrtića i škole
  • bezbednost

Cena ili troškovi zakupa

Najčešće je cena parcele ili njenog zakupa odlučujuća u donošenju odluke o njenoj akviziciji. Ta cena varira i zavisi od mnogih faktora, pre svega stanja u kojem se tržište nekretnina nalazi u datom trenutku na datoj lokaciji. Na primer, tokom 2007. godine građevinski plac za izgradnju 1000m2 neto prodajne stambene površine u širem centru Novog Sada je koštao, 2012. godine je cena pala na, da bi krajem 2018. godine cena opet bila, zbog.

Da bi odredili cenu određene parcele za stanogradnju, moramo saznati prosečnu cenu kvadratnog metra stambene površine C[€/m²], kao i maksimalnu dozvoljenu neto prodajnu površinu budućeg, novoprojektovanog objekta Pn[m²]. Proizvod ove dve veličine CxPn predstavlja maksimalnu tržišnu vrednost eventualne investicije u stanogradnju na datoj parceli. Ukoliko je cena parcele, sa svim troškovima kupoprodaje, raseljavanja vlasnika, rušenja postojećih objekata koji se ne zadržavaju i pripreme parcele za gradnju manja od 25% te vrednosti, za parcela se uopšteno može reći da je povoljna za akviziciju. Najoptimalnija cena je negde od 18-20%

Pre akvizicije poželjno je doneti odluku da li je kupovina ili zakup bolja opcija. Zakup jeste finansijski bolja opcija, ali je na duže staze teže održavati kontrolu i poštovati rokove, dobiti zeleno svetlo od banaka za projektno finansiranje itd.

Urbanistički parametri

Urbanistički parametri se takođe moraju pažljivo uzeti u obzir prilikom odabira lokacije. Arhitekta projektant pomaže u tumačenju ovih regulativa i određivanju pogodnih zona za zacrtani projekat. Takođe može da predloži eventualne korekcije urbanističkih planova kako bi oni bili u skladu sa planovima investitora, a ne obrnuto. Ukoliko je moguće, pretragu ipak treba ograničiti na područja gde nisu potrebne ovakve intervencije, jer one iziskuju dugotrajne pravne procese i time smanjuju vrednost investicije.

Međutim, sve češće je pogodne i jeftine lokacije za gradnju u gradu teže naći pa je u tom slučaju potrebno sa urbanistima isplanirati sve potrebne radnje i rokove.

Saglasnost stanara mesne zajednice

Ponekad, pogotovo ukoliko se radi o većim objektima ili kompleksima, preko 5 ili 10 hiljada m2 ili objektima veće spratnosti ili jednostavno objektima koji nisu prošli javni uvid, potrebno je dobiti saglasnost lokalne zajednice u kojoj se željena parcela nalazi.

Deli:

Ostavi komentar

Rotkvarija Residence u izgradnji
  • Rotkvarija Residence - Priprema oplate za armirano-betonsku rampu ka podrumskim garažama

#rotkvarijaresidence #rapidinvest #armatura #oplata #betoniranje #concrete #gradilište #gradiliste #construction_site
  • Rotkvarija Residence - Armiranje i montaža oplate armirano-betonskih stubova i ploče prizemlja na koti +3,30 lamele 2

#rotkvarijaresidence #rapidinvest #armatura #oplata #betoniranje #concrete #gradilište #gradiliste #construction_site
  • Rotkvarija Residence - Izgradnja stambenog objekta (8.300m2)

#rotkvarijaresidence #stambeniobjekat #stambeni #gradiliste #gradilište #constructionsite #construction_site #concretecubes #concrete #residentialconstruction #izgradnja #visokogradnja #oplata
  • Rotkvarija Residence - Betoniranje temeljne ploče TP-1 lamele 1

#rotkvarijaresidence #residential #residentialbuilding #stambeniobjekat #stambeni #gradilište #gradiliste #beton #betonmixer #betoniranje #temelji #temeljnaploca #concrete #concreteslabs #reinforcedconcrete
  • Rotkvarija Residence - Armiranje temeljne ploče TP-1 lamele 1

#rotkvarijaresidence #rotkvarija #reinforcedconcrete #concrete #armiranje #armatura #gradilište #beton #gradiliste #stambeniobjekat #građevina #građevinarstvo #visokogradnja #bentonit #liftokno #temelji #temeljnaploca #temeljnajama
  • Rotkvarija Residence - Sveže izbetonirana ploča iznad podruma lamele 2

#gradilište #gradiliste #rotkvarijaresidence #rotkvarija #rapidinvest #beton #betonmixer #betoniranje #concrete #concreteslab #concreteslabs #construction_site #constructionsite
  • Rotkvarija Residence - Jedan od prvih predloga rešenja fasade (neusvojen). #rotkvarijaresidence #masterplanarc #cornerbuilding #stambeniobjekat #stambeni #architecture
  • Rotkvarija Residence - Oplata, armiranje i betoniranje stubova podruma i ploče iznad podruma lamele 2.

#armiranje #beton #betoniranje #concrete #concretefoundation #framework #gradilište #gradiliste #residential #residentialbuilding #rotkvarijaresidence
  • Rotkvarija Residence - Betoniranje stubova garaže lamele 2

#betoniranje #oplata #beton #rotkvarijaresidence #construction_site #gradilište #gradiliste #concrete #framework
Masterplan Instafeed
  • Rotkvarija Residence

#armatura #masterplanarchitecture #masterplanarc #rebar #gradilište
  • Rotkvarija Residence

#hoarding #hoardingdesign #gradilište #gradiliste #rotkvarija #masterplanarc #construction_site
  • Masterplan ARC T-shirt Navy Blue

#masterplanarc #tshirt #tshirts #tshirtprint #tshirtdesign #tshirtdesigns
  • Rapid Central Residence - Skica idejnog rešenja ulične fasade stambenog objekta u ulici Stražilovska br.14 (objekat izgrađen)

#masterplanarc #stambeni #stambeniobjekat #rapidinvest
  • Rotkvarija Residence - Gradilišna tabla

#masterplanarc #stambeniobjekat #stambeni #stanogradnja
  • Stambeni objekat, Petra Drapšina br.19-21, Rapidinvest - Predlog rešenja ulične fasade objekta

#masterplanarc #rapidinvest #stambeniobjekat #stambeni #stanogradnja #stan #prodajastanovanovisad
  • Rotkvarija Residence - Jedan od prvih predloga rešenja fasade (neusvojen). #rotkvarijaresidence #masterplanarc #cornerbuilding #stambeniobjekat #stambeni #architecture
  • Rotkvarija Residence - Izvod iz kataloga stanova: Četvorosobni ugaoni stan 1-11 / Catalogue excerpt: Three bedroom dual aspect apartment

#katalog #masterplanarc #rotkvarija #stambeniobjekat #stambeni #stan #stanogradnja #prodajastanova #katalogstanova #prodajanekretnina  #apartment #dualaspectapartments #threebedroom
  • Rotkvarija Residence - Marketinški materijal: Bilbord 4x3, dnevna varijanta

#masterplanarc #rotkvarija #bilbord #billboard #billboards2018 #marketing #stambeniobjekat #stambeni #stanogradnja